Un estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria debe analizar conjuntamente la situación urbanística del suelo, la solución arquitectónica posible, el producto residencial más adecuado, los costes de desarrollo, los ingresos previsibles, los plazos y los riesgos de la operación. Su finalidad no es únicamente calcular una rentabilidad estimada, sino comprobar si el suelo, el proyecto, el mercado y la inversión pueden funcionar de manera coherente.
Antes de comprar una parcela o iniciar la redacción completa de un proyecto, es necesario responder a varias preguntas fundamentales:
¿Qué puede construirse realmente?
¿Cuántas viviendas pueden desarrollarse?
¿Qué tipologías encajan en la parcela?
¿Existe demanda para ese producto?
¿Cuánto costará completar la promoción?
¿Qué ingresos pueden esperarse?
¿Qué riesgos podrían modificar el resultado?
Para mí, un estudio de viabilidad no debe ser una hoja de cálculo aislada ni una simple consulta urbanística. Debe conectar el planeamiento con una primera propuesta arquitectónica y transformar esa propuesta en un análisis económico comprensible.
El resultado debe permitir al promotor, inversor o propietario del suelo tomar una decisión fundamentada: comprar, negociar, modificar el planteamiento, continuar con el proyecto o descartar la operación.
¿Qué es un estudio de viabilidad inmobiliaria?
Un estudio de viabilidad inmobiliaria es un análisis previo que permite valorar si una actuación puede desarrollarse desde el punto de vista urbanístico, arquitectónico, técnico, comercial y económico.
En el caso de una promoción residencial, estudia la relación entre:
- el suelo disponible;
- las posibilidades establecidas por el planeamiento;
- la forma real en la que puede organizarse el edificio;
- el tipo de viviendas que demanda el mercado;
- los costes necesarios para desarrollar la actuación;
- los ingresos previsibles;
- el calendario de la operación;
- y los riesgos que pueden afectar al resultado.
No todos los estudios de viabilidad tienen el mismo alcance.
Una revisión inicial puede limitarse a confirmar los parámetros urbanísticos principales y ofrecer una primera estimación del potencial. Un análisis completo debe desarrollar una implantación arquitectónica, definir el producto, estimar costes e ingresos y plantear diferentes escenarios.
Por eso, antes de comenzar, conviene definir claramente qué decisión debe ayudar a tomar el estudio.
¿Para qué sirve un estudio de viabilidad?
Su función principal es reducir la incertidumbre antes de comprometer recursos importantes.
Puede realizarse para:
- decidir si conviene comprar un terreno;
- determinar un precio máximo razonable de adquisición;
- valorar el potencial de un suelo ya adquirido;
- comparar distintas parcelas;
- analizar una promoción que no está obteniendo el resultado esperado;
- definir el producto residencial antes de redactar el proyecto;
- presentar una operación a posibles socios o inversores;
- preparar una primera conversación con una entidad financiera;
- o comprobar si una propuesta inicial debe modificarse.
Un estudio de viabilidad no elimina todos los riesgos. En una promoción intervienen el mercado, la normativa, la Administración, la financiación, la construcción y múltiples profesionales.
Lo que sí permite es identificar esos riesgos antes, cuantificar su posible incidencia y evitar que la decisión se base únicamente en intuiciones o expectativas comerciales.
1. Identificación del inmueble y documentación de partida
El estudio debe comenzar identificando con precisión el suelo o edificio objeto del análisis.
Como mínimo, conviene recopilar:
- dirección y localización;
- referencia catastral;
- superficie registral;
- superficie catastral;
- titularidad;
- descripción de la finca;
- linderos;
- construcciones existentes;
- situación posesoria;
- y precio solicitado o previsto de adquisición.
También es importante comprobar si existen diferencias entre la realidad física, Catastro y Registro de la Propiedad.
Estas discrepancias no siempre impiden el desarrollo, pero pueden afectar a:
- la superficie adoptada;
- la delimitación de la parcela;
- la edificabilidad;
- las gestiones previas;
- los plazos;
- y los costes.
La documentación de partida puede incluir:
- nota simple registral;
- certificación catastral;
- levantamiento topográfico;
- planos;
- fotografías;
- información urbanística;
- escrituras;
- convenios;
- proyectos anteriores;
- estudios geotécnicos;
- informes técnicos;
- y documentación de gestión urbanística.
El estudio debe indicar qué documentos se han analizado, su fecha y las limitaciones derivadas de la información que no se haya podido obtener.
2. Análisis urbanístico
El análisis urbanístico es la base del estudio, pero no constituye por sí solo la viabilidad completa.
Debe determinar qué régimen y qué condiciones se aplican a la parcela.
Entre otros aspectos, debe revisar:
- clasificación y situación del suelo;
- calificación urbanística;
- zona de ordenanza;
- uso principal;
- usos compatibles y prohibidos;
- edificabilidad;
- ocupación;
- alturas;
- número de plantas;
- retranqueos;
- alineaciones;
- profundidad edificable;
- parcela mínima;
- densidad residencial;
- condiciones de patios;
- dotación de aparcamientos;
- protecciones;
- afecciones;
- y exigencias particulares del planeamiento.
Las posibilidades concretas de una parcela dependen del planeamiento y de la legislación territorial y urbanística aplicable. La legislación estatal del suelo establece el marco general, pero la ordenación y los parámetros concretos se desarrollan fundamentalmente en el ámbito autonómico y municipal.
¿Tiene el terreno la condición de solar?
El estudio debe comprobar si la parcela puede edificarse directamente o si existen actuaciones previas.
Puede ser necesario:
- completar la urbanización;
- ejecutar acometidas;
- realizar cesiones;
- tramitar una reparcelación;
- satisfacer cuotas pendientes;
- demoler construcciones;
- regularizar límites;
- o desarrollar un instrumento de planeamiento.
No es suficiente indicar que el suelo es urbano. Debe explicarse si puede solicitarse una licencia de manera directa y qué obligaciones deben cumplirse antes.
¿Existen cargas urbanísticas?
El estudio debe identificar, en la medida permitida por la documentación disponible:
- cuotas de urbanización;
- cargas de gestión;
- cesiones obligatorias;
- afecciones reales;
- servidumbres;
- expropiaciones;
- sistemas generales;
- obras pendientes;
- y obligaciones vinculadas al ámbito.
Cuando no sea posible conocer su importe exacto, debe reflejarse como una incertidumbre que requiere comprobación adicional.
¿Es necesario realizar consultas?
Algunas cuestiones pueden necesitar confirmación mediante:
- consulta municipal;
- cédula o certificado urbanístico;
- informe técnico;
- consulta a organismos sectoriales;
- o revisión por especialistas jurídicos.
El estudio debe diferenciar claramente entre:
- parámetros confirmados;
- interpretaciones razonables;
- hipótesis de trabajo;
- y cuestiones pendientes de comprobación.
3. Análisis físico de la parcela
El planeamiento puede permitir una determinada edificabilidad, pero la configuración física del terreno determinará cómo puede materializarse.
El estudio debe analizar:
- forma;
- dimensiones;
- anchura de fachada;
- profundidad;
- orientación;
- topografía;
- desniveles;
- accesos;
- medianeras;
- construcciones existentes;
- vegetación;
- servidumbres;
- relación con edificios colindantes;
- y posibles dificultades de ejecución.
También conviene considerar:
- accesibilidad de maquinaria;
- necesidad de contenciones;
- complejidad de la excavación;
- proximidad a edificaciones;
- posibilidad de ejecutar sótanos;
- existencia de agua;
- y condiciones previsibles del terreno.
La información disponible en esta fase puede ser preliminar. Por eso, cuando no exista estudio geotécnico, levantamiento topográfico u otras comprobaciones, el documento debe indicarlo expresamente.
4. Cálculo del potencial edificable
El estudio debe calcular la edificabilidad teórica reconocida por el planeamiento.
Si una parcela de 1.500 m² dispone de una edificabilidad de 1,40 m²t/m²s, la primera estimación sería:
1.500 m² × 1,40 m²t/m²s = 2.100 m² de techo edificable
Pero el análisis no debe terminar ahí.
Esa superficie tiene que contrastarse con:
- ocupación;
- alturas;
- retranqueos;
- profundidad edificable;
- patios;
- densidad;
- aparcamientos;
- geometría;
- accesibilidad;
- protección contra incendios;
- habitabilidad;
- y demás condiciones técnicas.
El estudio debería diferenciar entre:
Edificabilidad teórica: la reconocida por el planeamiento.
Edificabilidad materializable: la que puede encajarse razonablemente en la parcela.
Superficie construida estimada: la que tendrá el conjunto del edificio, incluyendo los elementos correspondientes.
Superficie vendible estimada: la que podrá comercializarse en forma de viviendas y anexos.
Esta distinción es esencial porque el techo edificable no coincide necesariamente con la superficie generadora de ingresos.
5. Implantación arquitectónica inicial
Para mí, esta es una de las partes que aporta más valor al estudio.
No basta con aplicar coeficientes. Es necesario comprobar mediante una primera propuesta si el aprovechamiento urbanístico puede transformarse en un edificio coherente.
La implantación inicial debe definir, de forma aproximada:
- posición del edificio;
- volumen;
- número de plantas;
- núcleos de comunicación;
- accesos;
- organización del garaje;
- patios;
- distribución general;
- número de viviendas;
- mezcla de tipologías;
- terrazas;
- zonas comunes;
- y espacios técnicos.
No se trata todavía de un proyecto básico ni de una solución cerrada.
Su función es comprobar:
- si la edificabilidad puede materializarse;
- si la distribución es eficiente;
- si todas las viviendas reúnen condiciones adecuadas;
- si el aparcamiento funciona;
- si las zonas comunes son proporcionadas;
- y si el producto previsto es viable.
La Ley de Ordenación de la Edificación atribuye al proyectista la redacción del proyecto conforme a la normativa técnica y urbanística. El Código Técnico de la Edificación establece las exigencias básicas de seguridad y habitabilidad que deberán cumplirse posteriormente en el proyecto. En la fase de viabilidad, estas exigencias deben considerarse con un grado de definición preliminar, suficiente para evitar soluciones que no puedan desarrollarse.
6. Definición del producto residencial
Una vez comprobado qué puede encajarse, es necesario determinar qué conviene desarrollar.
La solución con mayor número de viviendas no siempre es la más adecuada. Tampoco lo es necesariamente la que agota toda la edificabilidad.
El estudio debe plantear:
- número de viviendas;
- distribución por dormitorios;
- superficies útiles aproximadas;
- terrazas;
- plazas de aparcamiento;
- trasteros;
- locales, si procede;
- zonas comunes;
- calidades;
- y prestaciones diferenciales.
La definición del producto debe responder a la demanda del entorno.
Por ejemplo, debe comprobarse si el mercado se orienta principalmente a:
- primera vivienda;
- familias;
- parejas;
- compradores sénior;
- inversores;
- alquiler;
- segunda residencia;
- o compradores con mayor capacidad adquisitiva.
También debe analizarse el precio total que puede asumir el comprador.
Una vivienda puede tener un precio por metro cuadrado razonable y resultar difícil de comercializar si su superficie eleva excesivamente el importe final.
7. Estudio del mercado residencial
El estudio de mercado debe servir para estimar qué producto se demanda y qué ingresos pueden considerarse razonables.
No debería consistir únicamente en recopilar anuncios.
Debe analizar comparables que guarden relación con la promoción prevista en:
- ubicación;
- antigüedad;
- estado;
- tipología;
- superficie;
- número de dormitorios;
- planta;
- orientación;
- terraza;
- aparcamiento;
- trastero;
- zonas comunes;
- calidades;
- eficiencia energética;
- y fecha de comercialización.
También conviene distinguir entre:
Oferta disponible: inmuebles actualmente anunciados.
Competencia directa: promociones o viviendas realmente comparables con el futuro producto.
Precio solicitado: importe publicado.
Precio probable de cierre: importe que razonablemente podría alcanzarse en la operación.
Ritmo de absorción: velocidad a la que el mercado puede incorporar las viviendas.
El estudio debe evitar adoptar automáticamente el precio más alto observado. La previsión debe fundamentarse en una selección razonada de comparables y en las características del producto propuesto.
8. Estimación de ingresos
Los ingresos previsibles deben calcularse por tipología o unidad, no solamente aplicando un precio medio a toda la superficie.
Deberían distinguirse:
- viviendas;
- garajes;
- trasteros;
- locales;
- terrazas;
- y otros elementos comercializables.
Cada tipología puede tener un valor unitario distinto.
La estimación puede incluir:
- superficie vendible;
- precio unitario previsto;
- valor total por unidad;
- valor total de la promoción;
- y calendario de ventas.
Cuando el horizonte de desarrollo sea largo, debe indicarse si los precios se expresan en valores actuales o incorporan una hipótesis de evolución.
Cualquier crecimiento futuro debe tratarse como una hipótesis y analizarse con prudencia.
9. Estimación de costes
El estudio debe recoger todos los costes previsibles de la promoción, no solo el presupuesto de construcción.
Adquisición del suelo
Puede incluir:
- precio de compra;
- impuestos;
- notaría;
- Registro de la Propiedad;
- intermediación;
- asesoramiento;
- y costes de formalización.
Gestión y urbanización
Cuando proceda:
- cuotas;
- cesiones;
- reparcelación;
- obras de urbanización;
- acometidas;
- indemnizaciones;
- y gastos de gestión.
Construcción
Debe estimarse teniendo en cuenta:
- superficie sobre rasante;
- superficie bajo rasante;
- tipología;
- estructura;
- fachada;
- instalaciones;
- acabados;
- urbanización interior;
- zonas comunes;
- condiciones del terreno;
- y complejidad de la obra.
El sótano merece un análisis específico. Su coste puede ser elevado y su eficiencia depende de la forma de la parcela, las rampas, la circulación, la estructura y el número de plazas obtenidas.
Honorarios técnicos
Según el encargo, pueden incluir:
- arquitectura;
- arquitectura técnica;
- ingenierías;
- topografía;
- geotecnia;
- coordinación de seguridad y salud;
- control de calidad;
- project management;
- estudios ambientales;
- certificaciones;
- y otros especialistas.
Licencias, impuestos y tasas
Deben estimarse conforme a la normativa y ordenanzas del municipio correspondiente.
Financiación
Puede incluir:
- intereses;
- comisiones;
- costes de tasación;
- garantías;
- avales;
- y otros gastos financieros.
Comercialización
Puede contemplar:
- agencia;
- marketing;
- renders;
- página web;
- oficina de ventas;
- publicidad;
- documentación comercial;
- y comisiones.
Seguros, administración y posventa
También deben preverse:
- seguros;
- asesoramiento jurídico;
- administración;
- suministros;
- mantenimiento provisional;
- entrega;
- incidencias;
- y posventa.
Contingencias
El estudio debería incluir una reserva para desviaciones e imprevistos.
La cuantía dependerá del grado de definición del proyecto y de la incertidumbre existente. Cuanto más preliminar sea la información, mayor prudencia debería aplicarse.
10. Calendario de la promoción
El tiempo influye directamente en el resultado económico.
Por ello, el estudio debe estimar las principales fases:
- comprobaciones previas;
- adquisición;
- anteproyecto;
- proyecto básico;
- licencia;
- proyecto de ejecución;
- financiación;
- contratación;
- construcción;
- comercialización;
- final de obra;
- primera ocupación;
- y entrega.
No todos los trámites dependen del promotor o del equipo técnico.
Los plazos administrativos pueden variar según:
- municipio;
- complejidad;
- necesidad de informes sectoriales;
- deficiencias documentales;
- cambios en el proyecto;
- y carga de trabajo de la Administración.
Por eso, el calendario debe considerarse orientativo y contemplar márgenes razonables.
11. Análisis económico
Una vez estimados ingresos, costes y plazos, debe analizarse el resultado de la operación.
Dependiendo del alcance, pueden calcularse:
- inversión total;
- ingresos totales;
- resultado antes de financiación;
- resultado después de financiación;
- margen sobre costes;
- margen sobre ventas;
- necesidades de capital;
- y rentabilidad temporal.
El estudio debe explicar qué representa cada indicador.
No considero suficiente presentar un porcentaje sin mostrar:
- qué costes se han incluido;
- qué hipótesis se han adoptado;
- qué periodo se contempla;
- y qué nivel de riesgo existe.
Dos operaciones con el mismo margen pueden ser muy diferentes si una necesita cuatro años y otra siete, o si una depende de hipótesis mucho más frágiles.
12. Análisis de escenarios
Un estudio riguroso no debería limitarse a un único resultado.
Como mínimo, conviene plantear:
Escenario prudente
Puede considerar:
- menores precios de venta;
- mayores costes;
- ventas más lentas;
- y plazos más amplios.
Escenario central
Recoge las hipótesis consideradas más probables en la fecha del estudio.
Escenario favorable
Puede reflejar:
- mejores precios;
- costes más contenidos;
- mayor velocidad de ventas;
- o una solución más eficiente.
Los escenarios no deben utilizarse para justificar artificialmente la operación. Su finalidad es mostrar cómo cambia el resultado y qué nivel de seguridad ofrece.
13. Análisis de sensibilidad
Además de varios escenarios completos, conviene modificar individualmente las variables principales.
Por ejemplo:
- aumento del coste de construcción;
- descenso del precio de venta;
- reducción de la superficie vendible;
- retraso de la licencia;
- incremento del coste financiero;
- aparición de cargas;
- o menor ritmo de comercialización.
Este análisis permite identificar cuáles son los factores más sensibles.
Si una reducción moderada del precio de venta elimina todo el margen, la operación tiene un riesgo comercial elevado.
Si una pequeña desviación del coste de construcción compromete el resultado, la promoción dispone de poca capacidad para absorber imprevistos.
14. Identificación de riesgos
El estudio debe incluir una relación clara de riesgos.
Riesgos urbanísticos
- interpretación del planeamiento;
- gestión pendiente;
- suspensión de licencias;
- cambios normativos;
- afecciones sectoriales;
- y discrepancias de superficie.
Riesgos técnicos
- geotecnia;
- excavación;
- contenciones;
- medianeras;
- estructura;
- instalaciones;
- y cumplimiento normativo.
Riesgos económicos
- aumento de costes;
- financiación;
- tipos de interés;
- inflación;
- y desviaciones presupuestarias.
Riesgos comerciales
- menor demanda;
- cambio del perfil comprador;
- exceso de competencia;
- precios inferiores;
- y ventas más lentas.
Riesgos administrativos
- retrasos;
- informes desfavorables;
- subsanaciones;
- y exigencias sobrevenidas.
No todos los riesgos pueden eliminarse. El estudio debe indicar cuáles pueden mitigarse, cuáles necesitan comprobaciones posteriores y cuáles debe asumir el promotor.
15. Conclusiones y recomendación
La parte final debe ofrecer una conclusión clara.
No debería limitarse a afirmar que la promoción es viable o no viable.
Debe explicar:
- qué actuación se ha analizado;
- qué edificabilidad se adopta;
- qué producto se propone;
- qué inversión se estima;
- qué ingresos se prevén;
- qué resultado se obtiene;
- cuáles son los principales riesgos;
- qué información falta;
- y qué pasos deberían darse a continuación.
La conclusión puede clasificar la operación como:
Viable: las hipótesis permiten continuar con un nivel de riesgo razonable.
Viable con condiciones: es necesario resolver determinadas cuestiones, renegociar el suelo o modificar el producto.
Viabilidad limitada: el margen es reducido o depende de hipótesis poco seguras.
No viable en las condiciones analizadas: la relación entre suelo, producto, costes e ingresos no justifica continuar.
Descartar una operación también puede ser un buen resultado. Significa que el análisis ha evitado asumir una inversión que no ofrecía suficiente seguridad.
Ejemplo hipotético de un estudio de viabilidad
Supongamos una parcela ficticia de 900 m² situada en un entorno residencial consolidado.
El planeamiento permite:
- 1.620 m² de techo;
- planta baja más tres alturas;
- uso residencial colectivo;
- 16 viviendas;
- y una plaza de aparcamiento por vivienda.
Tras realizar una primera implantación se comprueba que:
- pueden desarrollarse 15 viviendas;
- el sótano permite 15 plazas y varios trasteros;
- la distribución más eficiente combina viviendas de dos y tres dormitorios;
- y la superficie vendible es inferior al techo urbanístico porque deben incorporarse núcleos, instalaciones y zonas comunes.
El estudio de mercado indica que las viviendas de dos dormitorios tienen una demanda amplia, mientras que las unidades de tres dormitorios presentan un precio total superior, pero poca oferta nueva en la zona.
El estudio económico incorpora:
- adquisición del suelo;
- impuestos;
- construcción;
- honorarios;
- tasas;
- financiación;
- comercialización;
- seguros;
- y contingencias.
El escenario central ofrece un resultado razonable, pero el análisis de sensibilidad muestra que un aumento moderado del coste de construcción reduce considerablemente el margen.
La recomendación podría ser continuar únicamente si:
- se negocia el precio del suelo;
- se confirma el coste del sótano;
- se revisa la solución estructural;
- y se mantiene una reserva suficiente para desviaciones.
El valor del estudio no estaría únicamente en el porcentaje final, sino en haber identificado qué condiciones hacen viable la promoción.
Diferencia entre estudio de viabilidad, due diligence y proyecto
Aunque pueden estar relacionados, no son lo mismo.
Estudio de viabilidad
Analiza si la promoción tiene sentido desde una perspectiva urbanística, arquitectónica, comercial y económica.
Due diligence
Realiza una revisión más amplia de los riesgos del activo o de la operación. Puede incluir aspectos jurídicos, registrales, fiscales, urbanísticos, técnicos y medioambientales, con participación de distintos especialistas.
Anteproyecto
Desarrolla con mayor precisión la solución arquitectónica, pero no necesariamente incorpora un análisis económico completo de la promoción.
Proyecto básico
Define las características generales de la obra y permite tramitar determinadas autorizaciones, pero no sustituye el análisis previo de la oportunidad inmobiliaria.
Proyecto de ejecución
Desarrolla técnicamente la solución para poder ejecutar la obra.
El estudio de viabilidad debe realizarse antes de que el desarrollo del proyecto limite la capacidad de cambiar el producto o descartar la operación.
Errores frecuentes en un estudio de viabilidad
Limitarse a calcular la edificabilidad
El techo urbanístico no informa por sí solo de la superficie vendible ni del producto que puede desarrollarse.
No dibujar una implantación
Sin una propuesta inicial es difícil comprobar núcleos, aparcamientos, patios, eficiencia y número real de viviendas.
Utilizar un coste de construcción genérico
El coste depende del sótano, la estructura, las instalaciones, las calidades y las condiciones concretas de la parcela.
Basar los ingresos en los anuncios más caros
Los precios de oferta deben analizarse, compararse y ajustarse.
No incluir todos los gastos
Licencias, financiación, comercialización, seguros, honorarios y contingencias pueden modificar de manera importante el resultado.
Adoptar una única hipótesis
Una promoción debe analizarse en distintos escenarios.
Presentar una cifra sin explicar sus riesgos
La rentabilidad estimada solo es útil cuando se conocen las hipótesis que la sostienen.
Confundir un estudio preliminar con una garantía
La viabilidad se calcula con la información disponible en una fecha concreta. No garantiza licencias, costes finales, ventas ni rentabilidades.
Mi criterio como arquitecta
Para mí, un estudio de viabilidad debe ser suficientemente claro para que una persona que no haya participado en su elaboración entienda cómo se ha llegado a la conclusión.
No debería ocultar los riesgos detrás de una cifra final ni utilizar hipótesis optimistas para hacer que la operación parezca atractiva.
La arquitectura tiene un papel central.
Una propuesta mejor organizada puede:
- reducir zonas comunes;
- mejorar la superficie vendible;
- simplificar la estructura;
- reducir núcleos;
- optimizar el aparcamiento;
- adaptar las superficies al comprador;
- y aumentar el valor percibido.
Del mismo modo, una solución que agota toda la edificabilidad puede ser menos rentable que otra algo más contenida, pero mejor resuelta.
Mi recomendación es estudiar simultáneamente el suelo, el edificio, el producto y los números. Cuando cada disciplina trabaja por separado, es fácil que la solución arquitectónica no responda al mercado o que el estudio económico se base en un edificio que en realidad no puede desarrollarse.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo debe realizarse un estudio de viabilidad?
Preferiblemente antes de comprar el suelo o asumir compromisos importantes. También puede realizarse sobre un terreno ya adquirido para definir el producto, comparar alternativas o corregir una promoción que todavía se encuentra en una fase inicial.
¿Un estudio de viabilidad sustituye al proyecto arquitectónico?
No. El estudio utiliza una implantación preliminar para comprobar el potencial de la actuación, pero no tiene el nivel de definición de un proyecto básico o de ejecución.
¿Garantiza que el Ayuntamiento concederá la licencia?
No. El estudio analiza la normativa y la información disponibles, pero la concesión de la licencia corresponde a la Administración. Pueden existir interpretaciones, informes sectoriales o exigencias que deban resolverse durante la tramitación.
¿Debe incluir planos?
Un estudio completo debería incluir al menos una implantación arquitectónica inicial. Sin ella resulta difícil comprobar la edificabilidad materializable, el número real de viviendas, el aparcamiento y la eficiencia de la promoción.
¿Debe incluir un estudio de mercado?
Sí. La viabilidad no depende únicamente de lo que pueda construirse, sino también de lo que pueda venderse o explotarse. El producto debe responder a una demanda real y a un precio total asumible.
¿Qué diferencia existe entre un estudio urbanístico y uno de viabilidad?
El estudio urbanístico analiza las posibilidades y obligaciones derivadas del planeamiento. El estudio de viabilidad incorpora además la solución arquitectónica, el producto, el mercado, los costes, los ingresos, los plazos y los riesgos.
¿Puede utilizarse para negociar el precio del suelo?
Sí. Al conocer la inversión total, los ingresos previsibles y el margen necesario, puede estimarse qué precio del suelo resulta compatible con la operación. Esto permite negociar con criterios más objetivos.
¿Cuánto tarda en realizarse?
Depende de la complejidad, la documentación disponible, el nivel de definición solicitado y la necesidad de realizar consultas. Una revisión preliminar no requiere el mismo tiempo que un estudio completo con implantación, mercado, costes y escenarios.
Conclusión
Un estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria debe integrar mucho más que una consulta urbanística o una estimación de rentabilidad.
Debe analizar:
- la documentación y situación del inmueble;
- el planeamiento;
- las cargas y obligaciones;
- las condiciones físicas;
- la edificabilidad materializable;
- la implantación arquitectónica;
- el producto residencial;
- el mercado;
- los ingresos;
- los costes;
- los plazos;
- los escenarios;
- y los riesgos.
Su principal función es convertir una oportunidad aparentemente atractiva en una decisión fundamentada.
Un estudio bien planteado no busca justificar la promoción a cualquier precio. Busca determinar bajo qué condiciones tiene sentido continuar y en qué momento resulta más prudente modificarla o descartarla.
